建设工程保修期、缺陷责任期的相关问题

主要的形式为质量保修金。根据发包人的性质而采取不同的标准。如工程使用的是社会资金的，由双方约定预留保证金，进行工程结算时，进行扣留。如使用国库集中支付的政府投资项目，应按国库集中支付的规定执行。第一种情况，一般都会在施工合同中约定，根据《建设工程质量保证金管理办法》保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的3%。当然双方可以约定以银行保函的方式保证缺陷责作期。

      工程修复后是否重新计算保修期？笔者认为，重新计算保修期没有上位法依据。根据目前情况，各类产品保修期均没有重新计算的先例，实践中也有不少当事人对此理解产生偏差。

      地方性法规中曾出现过重新计算保修期的规定。如 《河南省建设工程质量管理条例》规定"建设工程维修部位的保修期限自最后一次维修完工之日起重新计算。"这也是我们目前唯一能查到的省级规定，但该管理条例在随后的修正版中取消了重新计算保修期条款，大概也是出于没有上位法依据的考虑。重新计算保修期的出发点固然是为了保护消费者的权益，但容易造成无休止的维修，也不利于平衡建设单位、施工单位、业主（消费者）三方的利益。

      笔者认为工程修复后再次出现问题应分不同情况对待：一种情况是在保修期内发生质量问题，维修后无论出现多少次质量问题，承包人均应无限次地承担维修责任，这也是规定保修期的应有之义。另一种情况是工程维修完毕时即将过保修期或者已过了保修期，虽然不重新计算保修期，但考虑到建设工程的特殊性，因给予适当的期限予以缓冲，笔者认为对于此类情况可给予一至两个月的维修质量考察期较为适宜，用以观察维修后工程的质量稳定性，同时也可以防范保修责任人利用保修期做文章，导致维修工程时不尽心尽责，钻空子。

      另外，对于维修期间所使用的配件、构件、原材料、辅料等，不应受工程保修期约束，应受于制产品质量法律法规，如因维修义务人采购产品存在质量问题的，仍应承担产品质量之责任。如因产品质量问题导致维修失败或维修义务人损失的，维修义务人则可依《产品质量法》要求生产商、销售商承担赔偿责任。

1、工程交接时，要做好交接检查。

     工程交接时，应做好充分、全面的验收检查，虽然工程在完成后， 会经竣工综合验收，但往往是针对建筑主体及一些民生设施，对装饰性部件如门窗，幕墙等构件往往无法一一检查。做为发包人，在将房屋交付业主之前应让工作人员带领业主仔细检查。笔者承办的一建设工程合同纠纷案件中，涉案楼盘共有10幢楼，在缺陷责任期内均发生了不同程度的门窗质量问题，由于发包人在交付业主时没有做好充分的细部验收检查，导致业主入住后陆续反映问题，而且未入住的客户近50%，分布全国各地，房开已无权限进入房屋内进行检查，导致不定期发生业主反映质量问题，致维修期限无限拉长，苦不堪言。

2、发现质量问题，应及时、有效通知承包人核实现场。

      一些大型、特殊工程往往面对全国招标，工程完工后，由于承包人相距较远，无法第一时间尽到维修义务，发包人往往在口头通知承包人后自行维修，然后将维修费用直接从保修金里扣除。等结算时，承包人以维修费用过高为由对费用不予认可，在诉讼时干脆拒不承认发包人通知的事实，导致发包人败诉。笔者认为，缺限责任期内如出现质量问题，承包人拖延或拒绝维修，应发函件通知并告知质量的具体问题（保留及函件往来凭证），结合其它专业的人员，如有物业的，通知物业做第三方见证，保留好影像资料，当然在最好要求承包人到场确认问题安排维修方案最。自行委托第三方维修时，在沟通顺畅的情况下，还应该让承包人确认维修方案，与维修方应签订有具体维修标的委托合同并保管好维修发票，为诉讼提供举证之便利。

3、质量问题索赔的相关问题

      在承包人主张工程款的案件中，发包人以质量为由要求直接在工程款中或保修金是扣除相关费用，提出质量问题的主张究竟是属于抗辩还是反诉实践中存在不同意见。笔者赞同浙江省高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》相关规定，认为承包人诉请给付工程价款，发包人以工程质量不符合合同约定或国家强制性的质量规范标准为由，要求减少工程价款的，按抗辩处理；发包人请求承包人赔偿损失的，按反诉处理。其主要理由是要求减少工程款的主张不能独立于本诉的存在，而要求损失赔偿的主张是可以独立存在的。同样，尚在征求意见中的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解（二）第十二条也有类似规定：承包人提起的建设工程施工合同纠纷案件中，发包人以工程质量不符合合同约定或者规定为由，要求承包人支付违约金或者赔偿修理、返工或者改建的合理费用等损失的，告知其提起反诉或者另行提起诉讼解决。