房产执行异议案件如何认定实际占有状态
发表时间:2018/06/07 00:00:00
作者 金炳聪 律师
办理房屋委托公证及交付相关原件不能视为法律上的占有，但法院在实践过程中做出了的判决认为相关房屋买卖委托手续(指定买受人)公证的办理可以视为对房屋的占有，这即无法律依据，也与占有的基本法理不符。下面这个案例经一审、二审、再审，最终省高级人民法院指定中院再审，并否定了一、二审法院关于占有事实的认定。
案情概况：
王小明成家立业需要，王小明委托爷爷于2012年8月31 日通过房产中介，向被告张三、林四夫妻购买温州市鹿城区市府路某安置房产（以下简称“涉案房产”)，并签订书面的《房屋买卖合同协议书》。合同约定： 被告张三夫妻将涉案房产出售给王小明，房屋面积180平方米，总价400万元。付款方式为：先支付定金40万元，余款在办理完公证手续后付清，暂扣20万元待该房办理过户手续完毕当日寸清。签议后，王小明父亲王大明将40万元定金于2012年9月1日通过建设银行转账至被告张三账户，9月6日王小明与被告张三夫妻一起至温州市某公证处将涉案房产的初始登记、过户登记、入住等一系列手续全权委托给王小明父亲王大明，并办理了公证。办完公证手续当天，王小明父亲王大明通过中国银行分两次转账给张三100万元、227万元。如上，王小明一共向被告张三支付了 367万元购房款，余款20万元作为房产过户暂扣款。
因法院受理的郑小龙与张三夫妻（即本案售房人）民间借贷纠纷执行一案，作出执行裁定，对涉案房产予以查封。王小明于2015年6月25日向贵院提出执行异议中请，法院在2015年8月4 作出执行裁定，认为王小明尚未支付全部房款，且没有在法院对涉案房产查封之前合法占有该房屋，因此驳回了王小明的执行异议。王小明不服，遂将郑小龙及张三夫妇都列为被告向基层法院提起了异议之诉。
双方交锋：
原告王小明认为，民间房产交易在未办理过户之前，必然是要留存一部分过户押金的，而且据王小明向涉案房产改建部门了解，被告张三有二十余万元的建房款尚未缴纳，因此王小明扣留少额房款符合双方约定及交易习惯。此外，房款是否结算清楚并非入住的必要前提条件，王小明基于房屋买卖关系入住涉案房产，完全合法，且王小明之前也曾至涉案房产的改建部门结算房款。
被告郑小龙认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》明确人民法院不得查封、扣押、 冻结的几个条件为：1、第三人支付全部价款；2、第三人实际占有财产；3、第三人没有过错。而且原告王小明对购买房屋后不能直接过户的情况十分清楚，因此其风险应该自担，本案原告要求停止查封扣押之请求不应该得到支持。
本案裁判情况：
一审法院裁判：
一审法院认定：对于被执行人名下的不动产，人民法院可以作为被执行人的财产进行执行。王小明认为其系不动产买受人，提出异议并主张对标的物停止执行的，应满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同和合法占有该不动产物、已按照约定支付价款、非因买受人自身原因未办理过户登记四个要件。对此，一审法院院具体评析如下：一、王小明与张三夫妇就涉案房屋签订的《房屋买卖协议书》与《房屋卖尽契》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。双方的房屋买卖关系应受法律保护。同时，上述《房屋买卖协议书》与《房屋卖尽契》签订时间在涉案房屋被查封之前。郑小龙主张王小明购买涉案房屋在房屋被中级人民法院查封之后与本案查明的事实不符，本院不予采信。二、王小明提供的银行转账凭证与收条能相互印证王小明为购买涉案房屋已支付了4000000元 房款（暂扣尾款200000元未付）的事实。三、根据王小明提供的公证书载明的内容，张三夫妻于2012年9月6日到温州市XX公证处办理了委托公证，委托王小明之父王大明办理涉案房屋房款结算、验收交房、领取购房发票、领取房屋钥匙、办理所有 权登记、领取相关文件、办理所有权转移登记、办理物业入户及 变更登记等相关手续，且该公证书内容中明确载明将涉案房屋“ 出卖给王小明所有”。《房屋卖尽契》载明了该房占有等一切权利均归买方所有，任凭买方自由管业。张三夫妻又将涉案房屋权属相关证明材料交给王小明持有。可见，王小明已取得对涉案房屋的支配与管理权，应视为王小明已取得对涉案房屋的占有。且占有时间早于查封时间。另外，现有证据不足以证明王小明对涉案房屋未办理过户登记存在过错。综上，王小明主张停止对涉案房屋的执行符合法律规定，本院予以支持。裁定不得执行涉案房屋。
一审判决后，郑小龙不服，向中级人民法院提起诉讼。
二审判决认定：
中级人民法院认为，被上诉人王小明与被上诉人张三于2012年8 月31日签订的《房屋买卖协议书》，主体适格，内容合法，意思 表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。 被上诉人王小明依约支付购房款，被上诉人张三夫妻依约将表明对涉案房屋进行管理、支配的权属相关证明材料交付被上诉人王小明持有并办理了委托公证，应视为被上诉人王小明已取得对涉案房屋的占有。房屋买卖行为发生在涉案房屋被查封之前。且无确切证据证明未办理产权过户手续被上诉人王小明存有过错，故被上诉人王小明依法享有足以排除强制执行的民事权益，其主张停止对涉案房屋执行，于法有据，应予支持。被上诉人王小明应将未付尾款200000元交付法院执行。上诉人郑金龙上诉理由不成立，驳回上诉，维持原判。
二审判决后，郑小龙不服 向浙江省高级人民法院申请再审。浙江省高级人民法院认为：
首先，《最高人民法院关于人民法院办理执 行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定针对的是一般 不动产买受人对不动产享有排除执行的物权期待权的构成要件。本 案中，王小明与张三夫妻《房屋买卖协议》时合同标的拆迁安置房尚未落实，双方买卖的标的是拆迁安置权益。在拆迁安置房的产权过户手续完成前，被拆迁人张三夫妇对拆迁安置房仅享有过户请求权而非所有权，不能直接适用该条规定。其次， 即使考虑拆迁安置协议确定的拆迁安置权益具有排他性，本案参照适用该条规定。其一，王小明与张三夫妻签订《房屋买卖协议》时，张三夫妻并未依法登记领取案涉房产的权属证书， 相关交易与《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条要求不符，对案涉房产存在无法办理过户登记的风险，王小明应可预见; 其二，本案温州市XX行政中心区征收管理处2014年 4月24曰下发案涉房产交付使用通知时，案涉房产已被查封，张三夫妻依约将管理支配的相关证明材料交付王小明持有并办理委托公证是否可视为物权法规定的占有不无争议。
律师评析：
近年来，由于城市化进程的推进及基础设施的改善良，拆迁了大量的农村房产，随之产生了大量可供市场流通的安置房屋，加上温州民间的购房习惯，购房人法律意识不强等情况，存在大量未取得房产产权证的房屋交易。律师认为，根据 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称“执行规定”）第十七条规定规定：“……被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该款规定明确人民法院不得查封、扣押、冻结的三大条件为：1、第三人支付全部价款；2、第三人实际占有财产；3、第三人对于未办理过户登记手续不存在过错。而本案中王小明即没有支付全部价款，也没有实际占有涉案房产。本案一、二审中以办理委托公证（指定了王小明为买受人）及交付了相关凭证为由，可视为其对房屋的占有是没有任何法律依据的。律师认为占有更多体现的是一种事实状态，即体现占有人对物的实际控制，而不应仅仅是一种权利表现。而且对物的占有即可以基于一定的法律基础，诸如双方存在一定的合同关系或善意行为而占有，也可以是一种无理或非法占有。而具体到本案，虽然涉案房产双方存在买卖合同关系，但不能以双方有买卖关系并交付了相关的凭证而视为占有，这显然没有任何法律之基础，与现行民法占有理论相违背。该类型案件的占有往往要提供具体而明确的证据，诸如水、电费、有线电视、燃气收费表、单上所记载的具体户主，还有小区物业服务合同，业主原始登记表，物业费缴纳单等。以及其它能够证明具体占有的证据材料，实践中还出现过以邻居产权证上所在四邻名字来证实占有之事实，另外相关公安机关的治安调查表等经政府部门介入而形成的一些客观证据。除了以上证据，还有一些诸如装修合同等证明效力较弱的第三方参与的证据，但这类证据往往需要其它证据补强，如装修合同需要相应的发票或转账凭证予以佐证，而具体到本案，王小明仅提供其全家人在房内的照片，显然无法证明占有的事实。
在本案的处理过程中，王小明在庭审辩论时表达了愿意将余款20万元交付法院执行，认为这也是排除执行的条件之一，其根据2015年最高院出台的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“复议规定”）第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
复议规定在此条内容对执行规定的内容进行了一定的扩展，即第三款“将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”是排除执行的其中一个重要条件，律师认为此条中将剩余价款交付执行最此要在执行异议裁定做出前表示，应该是案外人一个积极且主动的行为，如果因为裁定被驳回而又表示了此意愿，不能以此条排除执行。
办理房屋委托公证及交付相关原件不能视为法律上的占有，但法院在实践过程中做出了的判决认为相关房屋买卖委托手续(指定买受人)公证的办理可以视为对房屋的占有，这即无法律依据，也与占有的基本法理不符。下面这个案例经一审、二审、再审，最终省高级人民法院指定中院再审，并否定了一、二审法院关于占有事实的认定。
案情概况：
王小明成家立业需要，王小明委托爷爷于2012年8月31 日通过房产中介，向被告张三、林四夫妻购买温州市鹿城区市府路某安置房产（以下简称“涉案房产”)，并签订书面的《房屋买卖合同协议书》。合同约定： 被告张三夫妻将涉案房产出售给王小明，房屋面积180平方米，总价400万元。付款方式为：先支付定金40万元，余款在办理完公证手续后付清，暂扣20万元待该房办理过户手续完毕当日寸清。签议后，王小明父亲王大明将40万元定金于2012年9月1日通过建设银行转账至被告张三账户，9月6日王小明与被告张三夫妻一起至温州市某公证处将涉案房产的初始登记、过户登记、入住等一系列手续全权委托给王小明父亲王大明，并办理了公证。办完公证手续当天，王小明父亲王大明通过中国银行分两次转账给张三100万元、227万元。如上，王小明一共向被告张三支付了 367万元购房款，余款20万元作为房产过户暂扣款。
因法院受理的郑小龙与张三夫妻（即本案售房人）民间借贷纠纷执行一案，作出执行裁定，对涉案房产予以查封。王小明于2015年6月25日向贵院提出执行异议中请，法院在2015年8月4 作出执行裁定，认为王小明尚未支付全部房款，且没有在法院对涉案房产查封之前合法占有该房屋，因此驳回了王小明的执行异议。王小明不服，遂将郑小龙及张三夫妇都列为被告向基层法院提起了异议之诉。
双方交锋：
原告王小明认为，民间房产交易在未办理过户之前，必然是要留存一部分过户押金的，而且据王小明向涉案房产改建部门了解，被告张三有二十余万元的建房款尚未缴纳，因此王小明扣留少额房款符合双方约定及交易习惯。此外，房款是否结算清楚并非入住的必要前提条件，王小明基于房屋买卖关系入住涉案房产，完全合法，且王小明之前也曾至涉案房产的改建部门结算房款。
被告郑小龙认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》明确人民法院不得查封、扣押、 冻结的几个条件为：1、第三人支付全部价款；2、第三人实际占有财产；3、第三人没有过错。而且原告王小明对购买房屋后不能直接过户的情况十分清楚，因此其风险应该自担，本案原告要求停止查封扣押之请求不应该得到支持。
本案裁判情况：
一审法院裁判：
一审法院认定：对于被执行人名下的不动产，人民法院可以作为被执行人的财产进行执行。王小明认为其系不动产买受人，提出异议并主张对标的物停止执行的，应满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同和合法占有该不动产物、已按照约定支付价款、非因买受人自身原因未办理过户登记四个要件。对此，一审法院院具体评析如下：一、王小明与张三夫妇就涉案房屋签订的《房屋买卖协议书》与《房屋卖尽契》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。双方的房屋买卖关系应受法律保护。同时，上述《房屋买卖协议书》与《房屋卖尽契》签订时间在涉案房屋被查封之前。郑小龙主张王小明购买涉案房屋在房屋被中级人民法院查封之后与本案查明的事实不符，本院不予采信。二、王小明提供的银行转账凭证与收条能相互印证王小明为购买涉案房屋已支付了4000000元 房款（暂扣尾款200000元未付）的事实。三、根据王小明提供的公证书载明的内容，张三夫妻于2012年9月6日到温州市XX公证处办理了委托公证，委托王小明之父王大明办理涉案房屋房款结算、验收交房、领取购房发票、领取房屋钥匙、办理所有 权登记、领取相关文件、办理所有权转移登记、办理物业入户及 变更登记等相关手续，且该公证书内容中明确载明将涉案房屋“ 出卖给王小明所有”。《房屋卖尽契》载明了该房占有等一切权利均归买方所有，任凭买方自由管业。张三夫妻又将涉案房屋权属相关证明材料交给王小明持有。可见，王小明已取得对涉案房屋的支配与管理权，应视为王小明已取得对涉案房屋的占有。且占有时间早于查封时间。另外，现有证据不足以证明王小明对涉案房屋未办理过户登记存在过错。综上，王小明主张停止对涉案房屋的执行符合法律规定，本院予以支持。裁定不得执行涉案房屋。
一审判决后，郑小龙不服，向中级人民法院提起诉讼。
二审判决认定：
中级人民法院认为，被上诉人王小明与被上诉人张三于2012年8 月31日签订的《房屋买卖协议书》，主体适格，内容合法，意思 表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。 被上诉人王小明依约支付购房款，被上诉人张三夫妻依约将表明对涉案房屋进行管理、支配的权属相关证明材料交付被上诉人王小明持有并办理了委托公证，应视为被上诉人王小明已取得对涉案房屋的占有。房屋买卖行为发生在涉案房屋被查封之前。且无确切证据证明未办理产权过户手续被上诉人王小明存有过错，故被上诉人王小明依法享有足以排除强制执行的民事权益，其主张停止对涉案房屋执行，于法有据，应予支持。被上诉人王小明应将未付尾款200000元交付法院执行。上诉人郑金龙上诉理由不成立，驳回上诉，维持原判。
二审判决后，郑小龙不服 向浙江省高级人民法院申请再审。浙江省高级人民法院认为：
首先，《最高人民法院关于人民法院办理执 行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定针对的是一般 不动产买受人对不动产享有排除执行的物权期待权的构成要件。本 案中，王小明与张三夫妻《房屋买卖协议》时合同标的拆迁安置房尚未落实，双方买卖的标的是拆迁安置权益。在拆迁安置房的产权过户手续完成前，被拆迁人张三夫妇对拆迁安置房仅享有过户请求权而非所有权，不能直接适用该条规定。其次， 即使考虑拆迁安置协议确定的拆迁安置权益具有排他性，本案参照适用该条规定。其一，王小明与张三夫妻签订《房屋买卖协议》时，张三夫妻并未依法登记领取案涉房产的权属证书， 相关交易与《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条要求不符，对案涉房产存在无法办理过户登记的风险，王小明应可预见; 其二，本案温州市XX行政中心区征收管理处2014年 4月24曰下发案涉房产交付使用通知时，案涉房产已被查封，张三夫妻依约将管理支配的相关证明材料交付王小明持有并办理委托公证是否可视为物权法规定的占有不无争议。
律师评析：
近年来，由于城市化进程的推进及基础设施的改善良，拆迁了大量的农村房产，随之产生了大量可供市场流通的安置房屋，加上温州民间的购房习惯，购房人法律意识不强等情况，存在大量未取得房产产权证的房屋交易。律师认为，根据 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称“执行规定”）第十七条规定规定：“……被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该款规定明确人民法院不得查封、扣押、冻结的三大条件为：1、第三人支付全部价款；2、第三人实际占有财产；3、第三人对于未办理过户登记手续不存在过错。而本案中王小明即没有支付全部价款，也没有实际占有涉案房产。本案一、二审中以办理委托公证（指定了王小明为买受人）及交付了相关凭证为由，可视为其对房屋的占有是没有任何法律依据的。律师认为占有更多体现的是一种事实状态，即体现占有人对物的实际控制，而不应仅仅是一种权利表现。而且对物的占有即可以基于一定的法律基础，诸如双方存在一定的合同关系或善意行为而占有，也可以是一种无理或非法占有。而具体到本案，虽然涉案房产双方存在买卖合同关系，但不能以双方有买卖关系并交付了相关的凭证而视为占有，这显然没有任何法律之基础，与现行民法占有理论相违背。该类型案件的占有往往要提供具体而明确的证据，诸如水、电费、有线电视、燃气收费表、单上所记载的具体户主，还有小区物业服务合同，业主原始登记表，物业费缴纳单等。以及其它能够证明具体占有的证据材料，实践中还出现过以邻居产权证上所在四邻名字来证实占有之事实，另外相关公安机关的治安调查表等经政府部门介入而形成的一些客观证据。除了以上证据，还有一些诸如装修合同等证明效力较弱的第三方参与的证据，但这类证据往往需要其它证据补强，如装修合同需要相应的发票或转账凭证予以佐证，而具体到本案，王小明仅提供其全家人在房内的照片，显然无法证明占有的事实。
在本案的处理过程中，王小明在庭审辩论时表达了愿意将余款20万元交付法院执行，认为这也是排除执行的条件之一，其根据2015年最高院出台的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“复议规定”）第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
复议规定在此条内容对执行规定的内容进行了一定的扩展，即第三款“将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”是排除执行的其中一个重要条件，律师认为此条中将剩余价款交付执行最此要在执行异议裁定做出前表示，应该是案外人一个积极且主动的行为，如果因为裁定被驳回而又表示了此意愿，不能以此条排除执行。
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金炳聪律师，温州人，北京观韬（温州）律师事务所副主任、高级合伙人，温州市青年律师之星，温州市涉纪信访问题专家组成员。从事法律工作近二十年执业以来秉承专业务实、热忱服务的原则为当事人提供优质法律服务。擅长民事、债权债务、公司法律顾问、房地产与建筑工程等各类型诉讼及非诉讼业务。