一起由退二进三场地租赁引发的纠纷

背景

随着近年来城市化进程的加快，一些重污染的企业因政府产业布局及自身业务发展需要纷纷外迁，便给原有的工业厂房“退二进三”创造了条件。所谓退二进三，即一个城市的市区退出以工业生产为主的第二产业，进而将功能转变为以服务业为主的第三产业。为此，因 “退二进三”厂房租赁发生的概率也大大增加。笔者近年承办了一起退二进三厂房出租开办幼儿园引发纠纷的案件，该案虽经两次诉讼，历时一年半，但仍未处理完毕，双方的基本矛盾也未化解，目前，一审已判决，当事人不服一审判决提起上诉。

具体情况：龙湾一家从事家具生产的公司A，因将生产外迁，使得原位于经开区玉苍路的厂房闲置，该公司A向政府申请将厂房“退二进三”，并取得了政府的批准并备案，准备将厂房用于开办家具博物馆或从事相关的文化产业。在完成博物馆初步设计之时，蔡文英（化名）找到张小龙称，开办幼儿园前景较好，大有可为，但此时张小龙认为自己申请“退二进三”功能转换并不包括教育功能，于是他向蔡文英表示了担忧与疑惑，蔡文英称已问过相关部门是可以开办幼儿园的，此后即幼儿园筹备组的主要负责人张小明拿着原公司A的退二进三备案表，向相关部门进行了咨询，也得到了可以办幼儿园的肯定性答复。于是公司A，幼儿园筹备组及幼儿园项目发起人蔡文英控制的B公司签订了一份《租赁协议》，协议签订后，成立了幼儿园有限公司，B为大股东，张小龙之子控股的C公司入股20%，幼儿园便着手装修。其间，因为疫情暴发， B出现了内部股东矛盾及资金周转问题，加上2019年底开始暴发的新冠疫情，导致装修进度十分缓慢。

2020年3月，张小龙的朋友钱银浪了解到公司A出租厂房开办幼儿园的情况，表示出极大的兴趣，于是多次联络张小龙，最终其与蔡文英达成一致，双方利用各自控股的公司进行了股权转让，转让后，钱银浪成了幼儿园的实际控制人，其控股的公司D成为大股东，第二大股为蔡文英控制的B公司，C公司仍占20%。由于蔡文英扎根教育行业多年，仍由其担任幼儿园的CEO。此后幼儿园进程加速，各股东对于幼儿园的未来充满信息。

  ２０２０年７月，钱银浪听朋友说公司A的厂房可能被拆迁，于是要公司A的员工去土地储备中心了解情况，土地储备中心出具说明称该厂房所在地块，拟被列入了２０２４年做地计划，即便是这样，钱银浪等认为拆迁政策还有不确定性，于是积极向政府申请办学许可，多方沟通，最终政府召开专题会议，同意了场地的办学申请，但考虑到做地计划，审批年限仅延长至２０２３年６月。2021年１月，幼儿园取得了《办学许可证》，随即开始了招生，但由于各种因素，最终招生情况十分不理想，2021年3月，钱银浪与蔡文英决定停办幼儿园。

第一次诉讼：

２０２１年4月，幼儿园以公司A在签订租赁合同时存在隐瞒事实情况，没有将幼儿园退二进三审批的情况如实地告知，幼儿园受骗，因而起诉要求公司A赔偿装修等损失共计一千余万元。

在诉讼过程中，幼儿园经法庭释明后,又称：“如果法庭认为公司A不存在欺诈，则请求解除合同，理由是公司A出租的场地没有教育功能，即便经审批转换成教育，但审批年限过短，公司A明知退二进三是临时审批性政策，仍与幼儿园签订长达15年租赁合同，其主观上有明显过错，请求赔偿损失有法可依。

公司A则认为：在签订租赁合同之前，幼儿园的相关负责人早就取得了退二进三备案表等材料，经过咨询才签订了长期的租赁合同，而且年限也是幼儿园方提出的。因此政策风险应由幼儿园自己承担，更何况，双方的租赁合同中已约定如果因退二进三拆迁等原因导致合同解除或者终止的，双方互不承担违约责任。幼儿园CEO蔡文英其主观上也是认为是拆迁原因导致幼儿园无法开办，因此幼儿园要求公司A赔偿其损失没有法律依据。

 最终，以经历七个月的审理，幼儿园最终撤回了起诉。

 然而，事情到此远没有结束。

第二次诉讼：

2022年1月，幼儿园又同样以相同的诉由向法院提起了诉讼，但此次并未提出装修损失，而仅提出租金损失。

同时幼儿园大股东公司D将公司A及其法定代表人张小龙诉至法院，称张小龙及公司A，在其入股幼儿园时并没有如实告知相关情况，认为张小龙拉其入伙，因而主张二者共同向其赔偿投资损失近千余万元。但却未将蔡文英控制的公司B（股权转让人）列为被告。

两个案件就这样开始了。

在租赁合同纠纷中，也不知道是何原因，原告幼儿园的代理人居然如实陈述，改变了第一次诉讼时幼儿园另一代理人的说法，称幼儿园的主要负责人叶大明在签订合同之前，已经获得了公司A提供的“退二进三”《备案表》，而且叶大明在接受法院询问时，亦承认了这点。

公司A自然是欣喜，然而就是查明的事实发生了明显有利于公司A的情况下，一审法院却认定公司A在签订租赁合同时未尽告知义务 ，同时在幼儿园停办时，没有及时进行催告，公司A感到极不可思议，目前公司A已果断提起了上诉。

而在另一起投资合同纠纷中，公司D认为，幼儿园在引进投资时，没有如实告知其相关情况，要求公司A及张小龙共同向其赔偿整个过程的投资损失。

而张小龙及A公司方则认为：

1、公司D的投资损失，系将其打入幼儿园账户的资金进行机械式的叠加，不能证明其投资损失，其投资损失应在幼儿园进行清算后才能得知。

2、如果公司D认为其受骗投资，那么它也应向股权转让人公司B主张，因为公司B才是股权转让的受益人。

3、无论是公司A，还是张小龙均不存在欺骗行为，钱银浪是张小龙是多年好友，而且也曾将自己的厂房通过“退二进三”开办了幼儿园，因此他不可能不知道案涉场地的性质，公司D称张小龙有欺骗行为是完全不能成立的。

目前该投资合同案已经历三次开庭程序，但仍未判决。

律师认为：本案的基本事实，法院已调查清楚，公司A做为出租人，已经完整地批露了其厂房土地系通过退二进三的情况，也提供了《备案表》给幼儿园，作为出租人，已经完全尽到了善意提醒的义务，而幼儿园一方过份苛责要求公司A必须按合同要求一直保持场地具备长期的适租性，是没有道理的。更何况本案的做地计划是政府政策因素导致的，非公司A申请，更何况直至今日公司A仍没有任何场地拆迁的通知。幼儿园作为承租人，主要负责人是专业从事教育产业的人士，事先也充分了解了相关政策，在此种情况下，再对出租人提出要保持厂房15年的使用年限，显然是完全不合理的。但此案，给那些就“退二进三”场地欲达成租赁协议的主体提了个醒。律师建议，涉及“退二进三”场地租赁时，尤其是承租人，应充分了解“退二进三”相关政策。从近年温州市政府相关部门出台的文件看，政府对工业厂房“退二进三”是十分支持的，只要没有特别情况，年限到期后可以一直进行续期申请。如果在洽谈过程中，出租人如实披露了场地“退二进三”信息并提供了相关材料，就不能无限扩大出租人的告知义务 ，因为这十分不合理，也不近人情。而作为出租人，应将退二进三的相关审批备案情况如实写进合同，如未在合同中体现，应保留已将相关信息完整告知承租人的理论据，比如让承租人在备案表等文件上盖章、或出具签收单，或者通过邮件或微信等方式告知承租人等，均应对相关证据进行保留。