案外人对房产查封执行异议的相关法律问题（原创）

                                                                                                                             金炳聪  律师

房产执行异议的相关法律规定：

  关于购买（或以房抵债）尚无产权证的安置房或商品房后，该房因原权利人负债原因被法院查封的相关法律问题？

   涉及的相关的法律条文：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》2015年5月5日起施行。

第二十八条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（一般法院会要求之前在执行异议之诉前有法院的调解书或判决书对合同效力做出认定）

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》自2005年1月1日起施行。

  第十七条　被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

 第十八条　被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

案例：

被告吴某某与黄某某系夫妻关系。黄某某于2014年12月21日死亡，黄某某与被告吴某某生育儿子黄A、女儿黄B。黄A、黄B均明确表示放弃对涉案房屋的继承权，且不参与涉案房屋的诉讼。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国继承法＞若干问题的意见》第60条：“继承诉讼开始后，如继承人、受遗赠人中有既不愿参加诉讼，又不表示放弃实体权利的，应追加为共同原告；已明确表示放弃继承的，不再列为当事人。”

2011年4月14日，被告吴某某之夫黄某某与被告张某某签订《房屋买卖协议书》一份，约定：被告张某某将坐落于温州市城市中心区F31地块拆迁安置房指标出卖给黄某某；面积约198平方米，单价为32000元/平方米，总价款为6336000元；签订本协议之日，黄某某先付购房意向金340万元，经摸文定位后，黄某某支付房款270万元，尾款236000元待办理涉案房屋产权过户手续后3日内一次性付清。同日，黄某某通过银行转账方式向被告张某某支付购房意向金340万元。同年9月17日，被告张某某认定坐落于温州市中心区F31地块二期3幢15XX室作为安置房。尔后，被告张某某将涉案房屋相关权属证书交黄某某持有。同年9月20日，黄某某与被告张某某就涉案房屋签订《房屋买卖补充协议书》一份，载明：张某某将坐落于温州市中心区F31地块二期3幢15XX室房屋出卖给黄某某；黄某某已于2011年4月14日支付购房款340万元，在本协议签订后3日内支付房款270万元，款项汇入张某某指定账户（农业银行账户：62×××17，户名：金蓓蓓）；本协议签订后，双方向公证机关申请办理房产过户委托手续；其余内容与《房屋买卖协议书》约定的权利与义务一致。同日，黄某某通过银行转账方式向被告张某某指定账户支付购房款270万元。同年10月8日，被告张某某、林某某在温州市中信公证处办理了委托公证手续，委托案外人郑某某办理涉案房屋结算、交付、领取房屋所有权证、土地使用权证、办理产权过户手续等相关事宜，该公证书内容中明确载明将涉案房屋“出卖给黄某某所有”。2013年3月25日，黄某某向该院起诉，请求确认其与张某某签订的《房屋买卖协议书》、《房屋买卖补充协议书》合法有效。该院经审理出具（2013）温鹿民初字第635号民事调解书，确认黄某某与张某某签订的《房屋买卖协议书》、《房屋买卖补充协议书》合法有效。

另查明，被告张某某、林某某因拖欠原告的借款未能按期归还，原告向该院提起诉讼。2013年2月6日，该院作出（2011）温鹿商初字第29XX号民事判决书。该判决发生法律效力后，原告向该院申请执行。该院于2013年6月24日作出（2013）温鹿执民字第2XX5号执行裁定书和协助执行通知书，对涉案房屋予以查封。被告吴某某知晓后，以其丈夫黄某某已向被告张某某、林某某购买涉案房屋为由，向该院提起执行异议。期间，被告吴某某将剩余尾款交付该院执行。该院经审查，于2015年10月30日作出（2015）温鹿执异字第151号执行裁定书，裁定终止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封。为此，原告不服，向该院提起申请执行人执行异议之诉。

关于诉讼请求相关问题。

原告郑XX的诉讼请求：原告对涉案房屋买卖提出异议，要求恢复对涉案房屋的许可执行。

法院认定：法院认定该诉请不符合法律规定，该院不予支持。原告主张继续对涉案房屋的查封，属于对执行行为提出的主张，并非执行异议之诉的审理范围。 

律师起诉前参考：

浙江省高级人民法院印发《关于审理案外人异议之诉和许可执行之诉案件的指导意见》的通知

   第一条执行过程中，案外人、申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条的规定向人民法院提起的下列诉讼，人民法院应当作为案外人异议之诉和许可执行之诉案件受理：

(一)案外人对驳回其异议的裁定不服，请求对执行标的停止执行，或者同时请求确认其对执行标的主张的权利，而提起的与原判决、裁定无关的诉讼；

(二)申请执行人对处理案外人异议作出的裁定不服，请求对执行标的许可执行而提起的诉讼。

    第九条在案外人异议之诉中，案外人可以同时要求确认其对执行标的主张的实体权利以及对执行标的停止执行。

在许可执行之诉中，申请执行人可以同时要求否定案外人对执行标的主张的实体权利以及对执行标的许可执行。

题外：本案立案时法院仅收诉讼费80元。但第一次开庭后，认为原告要求否认的是实体权利，只有否认实体权利，才能恢复执行，因而按标的重新要求原告补交诉讼费。且法院在驳回原告请求时，未向原告及代理人释明其所认定的事实与原告之主张冲突问题。

三、执行异议中如何认定占有？

最高院在司法解释中大概的要求是办理好交房手续物业手续的，即视为占有。

本案关于占有的相关认定：

    原审与二审均认定：根据被告吴某某提供的委托公证书载明的内容，被告张某某、林某某将涉案房屋拆迁过程中的一切手续委托给郑某某，在完全具备法律、法规、地方法规和政策规定的转让条件后，将涉案房屋出卖给黄某某所有。可见，黄某某己取得了对涉案房屋的支配与管理权，应视为黄某某己取得对涉案房屋的占有，占有时间早于查封时间。

我们认为这种认定本身是错误的，其原因在于，安置房屋买卖时，办理公证委托手续时十有八九，而且十分常见，如果仅办理公证委托手续，并公证了买卖手续即视为占有与占有法律及相关的司法解释不符，而且对其它债权人也十分不公平。